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DOCUMENTOS NECESSÁRIOS
PESSOA FÍSICA: Fotocópia do RG e CPF, da(s) parte(s) e do mandatário (procurador), se este estiver presente (e apresentação do original da procuração);
Certidão de casamento (se casado, separado, divorciado ou viúvo) atualizada (90 dias).
PESSOA JURÍDICA: Número do CNPJ e comprovante de situação cadastral da Receita Federal;
Fotocópia autenticada do contrato social ou seu original, da última alteração e alteração em que conste modificação de diretoria, ou consolidação do contrato social. Se estatuto social, sua fotocópia autenticada e a ata de eleição da diretoria;
Cópia do RG, CPF, profissão, estado civil e residência do diretor(es), sócio(s) ou procurador(es) que assinará(ão) a escritura;
Certidão simplificada da Junta Comercial (com última alteração).
Dentre outros, a depender do tipo de escritura pública solicitado.
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O que é escritura pública de compra e venda?
A Escritura de Compra e Venda é o ato lavrado no cartório de notas por meio do qual uma das partes vende determinado bem (móvel ou imóvel) para outra. Atenção: além de mais segura, muitas vezes a escritura pública custa menos do que os contratos particulares. Consulte sempre um tabelião antes de fechar um negócio imobiliário.
Como é feita a escritura?
A escritura de compra e venda deve ser feita no Cartório de Notas, mediante agendamento prévio, para que seja coletada a documentação necessária à realização do negócio jurídico, bem como para que sejam feitos eventuais esclarecimentos às partes. Na data marcada, os interessados devem comparecer ao cartório, de posse de seus documentos pessoais originais, para a assinatura da escritura. A escritura pública é obrigatória para a transferência de bens imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Atenção: Depois de lavrada a escritura de compra e venda do imóvel, ela deve ser registrada no cartório de registro de imóveis. Você pode solicitar que o próprio tabelionato providencie esse trâmite junto ao registro imobiliário.
Quais são os documentos necessários?
1 - Documentos Pessoais
1.1 Vendedor Pessoa Física:
- documento de identidade e CPF, inclusive dos cônjuges;
- Certidão de Nascimento ou Casamento
- Pacto antenupcial registrado, se houver;
- Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o vendedor for viúvo);
- Comprovante de endereço;
- Informar profissão;
- Informar existência ou não de união estável.
1.2 Vendedor Pessoa Jurídica:
- Número do CNPJ
- Contrato ou estatuto social, última alteração consolidada e/ou alteração em que conste modificação na diretoria;
- Certidão de débitos relativos a créditos tributários federais e à dívida ativa da união;
- Documento de identidade e CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura;
- Certidão simplificada da Junta Comercial ou Registro Civil de Pessoas Jurídicas emitida em até 30 dias.
No caso de vendedor, poder-se solicitar ainda;
- Certidão da Justiça do Trabalho - CNAT;
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas - CNDT;
- Certidão dos Cartórios de Protesto;
- Certidão dos Distribuidores Cíveis;
- Certidão de Executivos Fiscais - Municipal e Estadual;
- Certidão da Justiça Federal;
- Certidão da Justiça Criminal;
- Central Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB;
- Certidão Negativa de Débito do Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis - IBAMA;
- Certidão Negativa de Débitos Ambientais do Instituto Ambiental do Paraná - IAP;
1.3 Compradores:
- documento de identidade e CPF, inclusive dos cônjuges;
- Certidão de Nascimento ou Casamento
- Pacto antenupcial registrado, se houver;
- Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o comprador for viúvo);
- Comprovante de endereço;
- Informar profissão;
- Informar existência ou não de união estável.
Observações:
a) Além do documento de identidade (RG) são aceitos os documentos com fé pública definidos em lei (registro de identidade civil, carteiras de identidade expedidas pelos órgãos fiscalizadores profissionais – OAB, CRM, CRO, CRC etc), carteira nacional de habilitação (CNH), registro nacional migratório (RNM), passaporte nacional, passaporte estrangeiro, documentos que, quando contenham data de vigência, devem estar válidos (exceto a CNH). Quando se tratar de estrangeiros, o visto de permanência deve estar vigente;
b) Deverá ser apresentado alvará quando as partes forem espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes e outros que dependem de autorização judicial para dispor ou adquirir imóveis ou direitos a eles relativos, bem como na sub-rogação de gravames;
c) Também deverá ser apresentado alvará, termo de curatela ou tutela, ou termo de acordo de decisão apoiado quando o ato for praticado por pessoa em situação de curatela ou em nome da pessoa com deficiência por eventuais apoiadores;
d) Se o casal for casado sob o regime da comunhão universal, da separação convencional ou participação final dos aquestos, é necessário o prévio registro do pacto antenupcial no cartório de Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges;
e) Na ausência de assinatura de uma das partes, o tabelião declarará incompleta a escritura. É proibido o fornecimento de certidão ou traslado sem ordem judicial de escritura a que falte alguma assinatura.
2 - Documentos dos bens móveis:
No caso de bem móvel, deve ser apresentado, quando possível, documento que comprove a propriedade do bem e o respectivo valor, por exemplo, documento único de transferência do veículo e respectiva cotação nos termos da tabela FIPE ou valor venal para fins de IPVA. Caso o bem não possua documento específico, como joias, máquinas e outros, o vendedor descreverá o bem e declarará o valor. No caso de quotas ou ações de determinada empresa é importante a apresentação do balanço patrimonial.
3 - Documentos dos bens imóveis:
3.1 Urbano – Casa ou Apartamento:
- Certidão de matrícula ou transcrição atualizada (emitida em 30 dias);
- Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais;
- Certidão de quitação de tributos imobiliários;
- Carnê do IPTU do ano vigente;
- Informar o valor da compra;
- declaração de quitação de condomínio assinada pelo síndico, com firma reconhecida e cópia da ata de eleição do síndico.
3.2 Rural:
- Certidão de matrícula ou transcrição atualizada (emitida em 30 dias);
- Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais;
- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
- Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal (ITR) ou 5 (cinco) últimos comprovantes de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR);
- Cadastro Ambiental Rural (CAR);
- Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR);
- Informar o valor da compra.
Observação: Em relação ao imóvel rural deve ser obrigatoriamente apresentado: o certificado de cadastro de imóvel rural (CCIR) emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA); a prova de quitação dos últimos cinco anos do Imposto Territorial Rural (ITR); e o cadastro ambiental rural (CAR).
3.3 Outros Documentos:
- Procuração ou substabelecimento no original ou certidão e devem obedecer a forma pública e conter os poderes inerentes a prática do ato.
- Alvará judicial, no original.
Compra e venda ad corpus ou ad mensuram?
A compra e venda de imóveis pode ser ad corpus quando o comprador adquire um bem certo e determinado, independentemente da metragem do bem. Ou pode ser ad mensuram, quando a metragem é fator essencial do negócio, ou seja, o preço é fixado com base na extensão do imóvel.
Venda de ascendente para descendente?
A venda de ascendente para descendente é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente consintam (artigo 496 do Código Civil). Esta anuência deve ser provida por todos os descendentes, não só filhos, mas os netos e bisnetos, se houver.
Venda entre cônjuges?
É possível a compra e venda entre cônjuges, com relação aos bens excluídos da comunhão, salvo se os bens estiverem gravados com a cláusula de incomunicabilidade (artigo 499 do Código Civil).
Venda e o direito de preferência do condômino?
Um condômino em coisa indivisível não pode vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino tem o direito de preferência que, se não for dado, permite que o preço idêntico seja depositado pelo condômino interessado, que terá para si a parte vendida a estranhos. O prazo para o exercício deste direito é de 180 dias, sob pena de decadência.
Pagamento pro solvendo ou pro soluto?
O pagamento do preço pode ser à vista ou diferido no tempo. Neste caso, pode ocorrer:
a) pro solvendo: à medida que são pagas, as parcelas vão sendo quitadas pelos respectivos comprovantes entregues pelo vendedor. Aqui existe a cláusula resolutiva, que pode ser expressa ou tácita. A propriedade somente se transmitirá quando houver a quitação total do preço; ou
b) pro soluto: apesar das parcelas se prolongarem no tempo (normalmente garantidas por títulos de crédito, como notas promissórias), o vendedor já dá, na escritura, plena geral e irrevogável quitação. Nesse caso, é de se presumir que o vendedor aceitou os títulos como pagamento integral do preço e, por isso, declara seu recebimento, dando-se por satisfeito. A propriedade transmite-se imediatamente, pois se deu a quitação.
Algumas cláusulas especiais da compra e venda?
a) Cláusula de retrovenda: é cláusula pela qual o vendedor se reserva no direito de reaver, em até três anos, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas no melhoramento do imóvel (CC, art. 505;
b) Cláusula de preempção ou preferência: é a cláusula que obriga o comprador de um bem móvel ou imóvel a oferece-lo ao vendedor caso resolva aliena-lo, a fim de que o vendedor exerça seu direito de preferência (CC, 513);
c) Cláusula resolutiva: é a disposição que prevê a extinção do contrato por inexecução das obrigações constantes do contrato. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, independe de sentença judicial, podendo ocorrer pela disposição das partes. A tácita depende de interpelação judicial (CC, 474);
d) Cláusula constituti: as partes pactuam a alteração da titularidade na posse, por prazo determinado ou indeterminado, de modo que aquele que possuía em nome próprio passa a possuir em nome alheio.
Lucro imobiliário?
O alienante pode ter que pagar eventual lucro imobiliário obtido com o negócio. O lucro é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição (valor pelo qual o imóvel vem sendo declarado, em reais, desde 1996 ou, no caso de imóvel adquirido a partir daquele ano, o valor pago pelo bem, sem nenhuma atualização). O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita Federal. As alíquotas são as seguintes, incidentes sobre o lucro:
- 15% ganhos até cinco milhões de reais;
- 17,5% ganhos acima de cinco milhões de reais até dez milhões de reais;
- 20% ganhos acima de dez milhões de reais até trinta milhões de reais;
- 22,5% ganhos acima de trinta milhões de reais.
O pagamento deve ser feito, impreterivelmente, até o último dia útil do mês seguinte ao fato gerador, ou seja, da conclusão do negócio (escritura), mesmo que o preço não tenha sido integralmente recebido.
Quanto custa?
O preço é tabelado por lei em todos os cartórios deste Estado. Para verificar os valores, consulte o tabelião ou acesse a tabela: https://extrajudicial.tjpr.jus.br/web/foro-extrajudicial/tabelionato-notas
Formas de pagamento?
Dinheiro
Cartão de débito
Transferência bancária
Cheque
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O que é escritura pública de compra e venda?
A Escritura de Compra e Venda é o ato lavrado no cartório de notas por meio do qual uma das partes vende determinado bem (móvel ou imóvel) para outra. Atenção: além de mais segura, muitas vezes a escritura pública custa menos do que os contratos particulares. Consulte sempre um tabelião antes de fechar um negócio imobiliário.
Como é feita a escritura?
A escritura de compra e venda deve ser feita no Cartório de Notas, mediante agendamento prévio, para que seja coletada a documentação necessária à realização do negócio jurídico, bem como para que sejam feitos eventuais esclarecimentos às partes. Na data marcada, os interessados devem comparecer ao cartório, de posse de seus documentos pessoais originais, para a assinatura da escritura. A escritura pública é obrigatória para a transferência de bens imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Atenção: Depois de lavrada a escritura de compra e venda do imóvel, ela deve ser registrada no cartório de registro de imóveis. Você pode solicitar que o próprio tabelionato providencie esse trâmite junto ao registro imobiliário.
Quais são os documentos necessários?
1 - Documentos Pessoais
1.1 Vendedor Pessoa Física:
- documento de identidade e CPF, inclusive dos cônjuges;
- Certidão de Nascimento ou Casamento
- Pacto antenupcial registrado, se houver;
- Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o vendedor for viúvo);
- Comprovante de endereço;
- Informar profissão;
- Informar existência ou não de união estável.
1.2 Vendedor Pessoa Jurídica:
- Número do CNPJ
- Contrato ou estatuto social, última alteração consolidada e/ou alteração em que conste modificação na diretoria;
- Certidão de débitos relativos a créditos tributários federais e à dívida ativa da união;
- Documento de identidade e CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura;
- Certidão simplificada da Junta Comercial ou Registro Civil de Pessoas Jurídicas emitida em até 30 dias.
No caso de vendedor, poder-se solicitar ainda;
- Certidão da Justiça do Trabalho - CNAT;
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas - CNDT;
- Certidão dos Cartórios de Protesto;
- Certidão dos Distribuidores Cíveis;
- Certidão de Executivos Fiscais - Municipal e Estadual;
- Certidão da Justiça Federal;
- Certidão da Justiça Criminal;
- Central Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB;
- Certidão Negativa de Débito do Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis - IBAMA;
- Certidão Negativa de Débitos Ambientais do Instituto Ambiental do Paraná - IAP;
1.3 Compradores:
- documento de identidade e CPF, inclusive dos cônjuges;
- Certidão de Nascimento ou Casamento
- Pacto antenupcial registrado, se houver;
- Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o comprador for viúvo);
- Comprovante de endereço;
- Informar profissão;
- Informar existência ou não de união estável.
Observações:
a) Além do documento de identidade (RG) são aceitos os documentos com fé pública definidos em lei (registro de identidade civil, carteiras de identidade expedidas pelos órgãos fiscalizadores profissionais – OAB, CRM, CRO, CRC etc), carteira nacional de habilitação (CNH), registro nacional migratório (RNM), passaporte nacional, passaporte estrangeiro, documentos que, quando contenham data de vigência, devem estar válidos (exceto a CNH). Quando se tratar de estrangeiros, o visto de permanência deve estar vigente;
b) Deverá ser apresentado alvará quando as partes forem espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes e outros que dependem de autorização judicial para dispor ou adquirir imóveis ou direitos a eles relativos, bem como na sub-rogação de gravames;
c) Também deverá ser apresentado alvará, termo de curatela ou tutela, ou termo de acordo de decisão apoiado quando o ato for praticado por pessoa em situação de curatela ou em nome da pessoa com deficiência por eventuais apoiadores;
d) Se o casal for casado sob o regime da comunhão universal, da separação convencional ou participação final dos aquestos, é necessário o prévio registro do pacto antenupcial no cartório de Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges;
e) Na ausência de assinatura de uma das partes, o tabelião declarará incompleta a escritura. É proibido o fornecimento de certidão ou traslado sem ordem judicial de escritura a que falte alguma assinatura.
2 - Documentos dos bens móveis:
No caso de bem móvel, deve ser apresentado, quando possível, documento que comprove a propriedade do bem e o respectivo valor, por exemplo, documento único de transferência do veículo e respectiva cotação nos termos da tabela FIPE ou valor venal para fins de IPVA. Caso o bem não possua documento específico, como joias, máquinas e outros, o vendedor descreverá o bem e declarará o valor. No caso de quotas ou ações de determinada empresa é importante a apresentação do balanço patrimonial.
3 - Documentos dos bens imóveis:
3.1 Urbano – Casa ou Apartamento:
- Certidão de matrícula ou transcrição atualizada (emitida em 30 dias);
- Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais;
- Certidão de quitação de tributos imobiliários;
- Carnê do IPTU do ano vigente;
- Informar o valor da compra;
- declaração de quitação de condomínio assinada pelo síndico, com firma reconhecida e cópia da ata de eleição do síndico.
3.2 Rural:
- Certidão de matrícula ou transcrição atualizada (emitida em 30 dias);
- Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais;
- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
- Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal (ITR) ou 5 (cinco) últimos comprovantes de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR);
- Cadastro Ambiental Rural (CAR);
- Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR);
- Informar o valor da compra.
Observação: Em relação ao imóvel rural deve ser obrigatoriamente apresentado: o certificado de cadastro de imóvel rural (CCIR) emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA); a prova de quitação dos últimos cinco anos do Imposto Territorial Rural (ITR); e o cadastro ambiental rural (CAR).
3.3 Outros Documentos:
- Procuração ou substabelecimento no original ou certidão e devem obedecer a forma pública e conter os poderes inerentes a prática do ato.
- Alvará judicial, no original.
Compra e venda ad corpus ou ad mensuram?
A compra e venda de imóveis pode ser ad corpus quando o comprador adquire um bem certo e determinado, independentemente da metragem do bem. Ou pode ser ad mensuram, quando a metragem é fator essencial do negócio, ou seja, o preço é fixado com base na extensão do imóvel.
Venda de ascendente para descendente?
A venda de ascendente para descendente é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente consintam (artigo 496 do Código Civil). Esta anuência deve ser provida por todos os descendentes, não só filhos, mas os netos e bisnetos, se houver.
Venda entre cônjuges?
É possível a compra e venda entre cônjuges, com relação aos bens excluídos da comunhão, salvo se os bens estiverem gravados com a cláusula de incomunicabilidade (artigo 499 do Código Civil).
Venda e o direito de preferência do condômino?
Um condômino em coisa indivisível não pode vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino tem o direito de preferência que, se não for dado, permite que o preço idêntico seja depositado pelo condômino interessado, que terá para si a parte vendida a estranhos. O prazo para o exercício deste direito é de 180 dias, sob pena de decadência.
Pagamento pro solvendo ou pro soluto?
O pagamento do preço pode ser à vista ou diferido no tempo. Neste caso, pode ocorrer:
a) pro solvendo: à medida que são pagas, as parcelas vão sendo quitadas pelos respectivos comprovantes entregues pelo vendedor. Aqui existe a cláusula resolutiva, que pode ser expressa ou tácita. A propriedade somente se transmitirá quando houver a quitação total do preço; ou
b) pro soluto: apesar das parcelas se prolongarem no tempo (normalmente garantidas por títulos de crédito, como notas promissórias), o vendedor já dá, na escritura, plena geral e irrevogável quitação. Nesse caso, é de se presumir que o vendedor aceitou os títulos como pagamento integral do preço e, por isso, declara seu recebimento, dando-se por satisfeito. A propriedade transmite-se imediatamente, pois se deu a quitação.
Algumas cláusulas especiais da compra e venda?
a) Cláusula de retrovenda: é cláusula pela qual o vendedor se reserva no direito de reaver, em até três anos, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas no melhoramento do imóvel (CC, art. 505;
b) Cláusula de preempção ou preferência: é a cláusula que obriga o comprador de um bem móvel ou imóvel a oferece-lo ao vendedor caso resolva aliena-lo, a fim de que o vendedor exerça seu direito de preferência (CC, 513);
c) Cláusula resolutiva: é a disposição que prevê a extinção do contrato por inexecução das obrigações constantes do contrato. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, independe de sentença judicial, podendo ocorrer pela disposição das partes. A tácita depende de interpelação judicial (CC, 474);
d) Cláusula constituti: as partes pactuam a alteração da titularidade na posse, por prazo determinado ou indeterminado, de modo que aquele que possuía em nome próprio passa a possuir em nome alheio.
Lucro imobiliário?
O alienante pode ter que pagar eventual lucro imobiliário obtido com o negócio. O lucro é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição (valor pelo qual o imóvel vem sendo declarado, em reais, desde 1996 ou, no caso de imóvel adquirido a partir daquele ano, o valor pago pelo bem, sem nenhuma atualização). O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita Federal. As alíquotas são as seguintes, incidentes sobre o lucro:
- 15% ganhos até cinco milhões de reais;
- 17,5% ganhos acima de cinco milhões de reais até dez milhões de reais;
- 20% ganhos acima de dez milhões de reais até trinta milhões de reais;
- 22,5% ganhos acima de trinta milhões de reais.
O pagamento deve ser feito, impreterivelmente, até o último dia útil do mês seguinte ao fato gerador, ou seja, da conclusão do negócio (escritura), mesmo que o preço não tenha sido integralmente recebido.
Quanto custa?
O preço é tabelado por lei em todos os cartórios deste Estado. Para verificar os valores, consulte o tabelião ou acesse a tabela: https://extrajudicial.tjpr.jus.br/web/foro-extrajudicial/tabelionato-notas
Formas de pagamento?
Dinheiro
Cartão de débito
Transferência bancária
Cheque