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O que é a Usucapião Extrajudicial?
A Usucapião consiste na aquisição da propriedade em favor daquele que, durante determinado período de tempo fixado em lei, detém a posse justa, sem oposição e com ânimo de permanência de determinado bem imóvel. A usucapião extrajudicial, que tem caráter opcional ao jurisdicionado, processando-se perante o Registro de Imóveis, é uma das grandes novidades da nova lei processual civil (artigo 1.071 que inseriu o artigo 216- A na Lei nº 6.015/73. Foi regulamentado pelo Provimento 65 do CNJ). Os imóveis públicos, qualquer que seja sua espécie, não serão adquiridos por usucapião. É possível a via extrajudicial apenas para os bens imóveis.
Quais são as modalidades da usucapião?
Usucapião ordinária / comum - Prazo: 10 anos; Artigo CC, art. 1.242
Usucapião ordinária pro labore - Prazo: 5 anos; Artigo: CC, art. 1.242, p. único
Usucapião extraordinária - Prazo: 15 anos; Artigo: CC, art. 1.238
Usucapião extraordinária habitacional - Prazo: 10 anos; Artigo: CC, art. 1.238, p. único
Usucapião de servidões - Prazo: 10 anos; Artigo: CC, art. 1.379
Usucapião familiar - Prazo: 2 anos; Artigo CC, art. 1.240-A
Usucapião especial rural - Prazo: 5 anos; Artigo: CF, art. 191; CC, art. 1.239
Usucapião especial urbana - Prazo: 5 anos; Artigo: CF, art. 183; CC, art. 1.240
Usucapião especial urbana coletiva - Prazo: 5 anos; Artigo: Lei nº 10.257, art. 10
Como deve proceder?
O interessado deverá ir ao cartório de notas do município onde estiver localizado o imóvel usucapiendo para fazer uma ata notarial, na qual deverá constar a declaração do tempo de posse do interessado e da inexistência de ação possessória ou reivindicatória envolvendo o respectivo imóvel. A presença de um advogado não é obrigatória para a realização da ata notarial, apenas para o registro perante o Ofício de Imóveis. No entanto, é aconselhável que o advogado participe da lavratura do ato, assessorando a parte interessada. Também é possível que um engenheiro/arquiteto participe do ato, a fim de demonstrar a área a ser usucapida.
O que deve conter no requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião?
I – a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;
II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;
III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;
IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito;
V – o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.
O que deve conter na ata notarial da usucapião extrajudicial?
a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;
b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;
c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;
d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;
f) o valor do imóvel;
g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes; podem constar da ata imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente.
Que outros documentos são exigidos?
Planta e memorial descritivo assinados por profissional e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;
Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:
a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião.
Certidão de Propriedade: cópia da matrícula/transcrição do imóvel objeto do usucapião. Caso o imóvel não possua registro próprio, o requerente deve solicitar ao Registro de Imóveis uma certidão para os fins de usucapião. Esta certidão, para fins de usucapião, expedida pelo Registro de Imóveis, constará se o imóvel objeto do usucapião pertence a uma área maior ou se não consta identificação.
Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse. Entende-se por Justo Título: comprovante de uma relação negocial (instrumento particular de promessa de compra e venda, arras, contrato de compra e venda etc.) e, por Outros documentos: IPTU, contas de água, luz, telefone ou condomínio etc.
Na falta de algum dos requisitos legais o Registrador emitirá nota explicativa de exigências devidamente fundamentada indicando as soluções para prosseguimento do feito. Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. Essa rejeição não impedirá o ajuizamento de ação da usucapião no foro competente. A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo OU suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.
Anuência dos entes públicos?
Estando o requerimento regularmente instruído com todos os documentos exigidos, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal ou ao Município pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestação sobre o pedido no prazo de quinze dias.
§ 1º A inércia dos órgãos públicos diante da notificação de que trata este artigo não impedirá o regular andamento do procedimento nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião.
§ 2º Será admitida a manifestação do Poder Público em qualquer fase do procedimento.
§ 3º Apresentada qualquer ressalva, óbice ou oposição dos entes públicos mencionados, o procedimento extrajudicial deverá ser encerrado e enviado ao juízo competente para o rito judicial da usucapião.
O edital?
O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
Deferimento?
Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial de registro de imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o registro da usucapião. O oficial do registro de imóveis não exigirá, para o ato de registro da usucapião, o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, pois trata-se de aquisição originária de domínio.
Formas de pagamento?
Dinheiro
Cartão de débito
Transferência bancária
Cheque
A Usucapião consiste na aquisição da propriedade em favor daquele que, durante determinado período de tempo fixado em lei, detém a posse justa, sem oposição e com ânimo de permanência de determinado bem imóvel. A usucapião extrajudicial, que tem caráter opcional ao jurisdicionado, processando-se perante o Registro de Imóveis, é uma das grandes novidades da nova lei processual civil (artigo 1.071 que inseriu o artigo 216- A na Lei nº 6.015/73. Foi regulamentado pelo Provimento 65 do CNJ). Os imóveis públicos, qualquer que seja sua espécie, não serão adquiridos por usucapião. É possível a via extrajudicial apenas para os bens imóveis.
Quais são as modalidades da usucapião?
Usucapião ordinária / comum - Prazo: 10 anos; Artigo CC, art. 1.242
Usucapião ordinária pro labore - Prazo: 5 anos; Artigo: CC, art. 1.242, p. único
Usucapião extraordinária - Prazo: 15 anos; Artigo: CC, art. 1.238
Usucapião extraordinária habitacional - Prazo: 10 anos; Artigo: CC, art. 1.238, p. único
Usucapião de servidões - Prazo: 10 anos; Artigo: CC, art. 1.379
Usucapião familiar - Prazo: 2 anos; Artigo CC, art. 1.240-A
Usucapião especial rural - Prazo: 5 anos; Artigo: CF, art. 191; CC, art. 1.239
Usucapião especial urbana - Prazo: 5 anos; Artigo: CF, art. 183; CC, art. 1.240
Usucapião especial urbana coletiva - Prazo: 5 anos; Artigo: Lei nº 10.257, art. 10
Como deve proceder?
O interessado deverá ir ao cartório de notas do município onde estiver localizado o imóvel usucapiendo para fazer uma ata notarial, na qual deverá constar a declaração do tempo de posse do interessado e da inexistência de ação possessória ou reivindicatória envolvendo o respectivo imóvel. A presença de um advogado não é obrigatória para a realização da ata notarial, apenas para o registro perante o Ofício de Imóveis. No entanto, é aconselhável que o advogado participe da lavratura do ato, assessorando a parte interessada. Também é possível que um engenheiro/arquiteto participe do ato, a fim de demonstrar a área a ser usucapida.
O que deve conter no requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião?
I – a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;
II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;
III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;
IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito;
V – o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.
O que deve conter na ata notarial da usucapião extrajudicial?
a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;
b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;
c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;
d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;
f) o valor do imóvel;
g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes; podem constar da ata imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente.
Que outros documentos são exigidos?
Planta e memorial descritivo assinados por profissional e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;
Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:
a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião.
Certidão de Propriedade: cópia da matrícula/transcrição do imóvel objeto do usucapião. Caso o imóvel não possua registro próprio, o requerente deve solicitar ao Registro de Imóveis uma certidão para os fins de usucapião. Esta certidão, para fins de usucapião, expedida pelo Registro de Imóveis, constará se o imóvel objeto do usucapião pertence a uma área maior ou se não consta identificação.
Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse. Entende-se por Justo Título: comprovante de uma relação negocial (instrumento particular de promessa de compra e venda, arras, contrato de compra e venda etc.) e, por Outros documentos: IPTU, contas de água, luz, telefone ou condomínio etc.
Na falta de algum dos requisitos legais o Registrador emitirá nota explicativa de exigências devidamente fundamentada indicando as soluções para prosseguimento do feito. Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. Essa rejeição não impedirá o ajuizamento de ação da usucapião no foro competente. A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo OU suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.
Anuência dos entes públicos?
Estando o requerimento regularmente instruído com todos os documentos exigidos, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal ou ao Município pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestação sobre o pedido no prazo de quinze dias.
§ 1º A inércia dos órgãos públicos diante da notificação de que trata este artigo não impedirá o regular andamento do procedimento nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião.
§ 2º Será admitida a manifestação do Poder Público em qualquer fase do procedimento.
§ 3º Apresentada qualquer ressalva, óbice ou oposição dos entes públicos mencionados, o procedimento extrajudicial deverá ser encerrado e enviado ao juízo competente para o rito judicial da usucapião.
O edital?
O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
Deferimento?
Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial de registro de imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o registro da usucapião. O oficial do registro de imóveis não exigirá, para o ato de registro da usucapião, o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, pois trata-se de aquisição originária de domínio.
Formas de pagamento?
Dinheiro
Cartão de débito
Transferência bancária
Cheque